契税法出台,律师全面解析哪些亮点值得注意!(附新旧对比表)

契税是指土地使用权出让、转让,房屋买卖、赠与、交换应当依法缴纳的税种。根据我国《立法法》第八条之规定,税种的设立、税率的确定和税征收管理等税收基本制度只能制定法律。我国在1997年7月,国务院公布《中华人民共和国契税暂行条例》。为落实税收法定的要求,将于2021年9月1日生效的《中华人民共和国契税法》保持现行税制框架和税负水平总体不变的前提下,将契税暂行条例上升为法律。

首先大家关心的是契税率虽然还是3%到5%,买房的优惠是不是就没了?以北京为例,首套购房90平米以下收1%的契税,首套购房90平米以上收1.5%的契税。二套购房则是3%的契税。要回答这个问题,首先我们需要知道国务院2016年颁布了《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,该通知规定:(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。简单来说就是第一套房和第二套90平米以下的改善性住房1%,超过90平米的,第一套是1.5%,第二套是2%。但是北上广深由于住房需求会有所调整。

那么,《契税法》出台以后这些优惠政策会改变吗?答案是不会,至少短时间内是不会的。根据《契税法》第六条第二款根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。也就是说法律保留了国务院对居民住房需求保障时减征或免征的政策空间,那么之前的买房的优惠政策短时间是不会改变的。

《中华人民共和国契税法》对比之前的规定,其他的亮点主要有以下四个:

一、夫妻之间变更房屋权属、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。

夫妻之间更改房产证上的名字、变更房屋权属,是不需要缴纳契税的!《中华人民共和国契税法》第六条对免征契税的情形增加了规定:婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。法定继承人继承土地、房屋,不用征契税。在我国法律中,“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其实,在2014年,财政部、国家税务总局发布《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。2004年,国家税务总局发布《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。也就是说,夫妻过户、子女继承房产免征契税,这一政策早已执行,此次只是在契税法用法律的方式明确下来。

此外《契税法》除了维持现行国家机关、事业单位、社会团体、军事单位用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的土地、房屋免税的规定,将现行有关文件规定的税收优惠政策上升为法律;还规定根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

二、契税税率确定。契税税率为百分之三至百分之五,但不排除省级政府经过法定程序予以适当调整

最近有的房产中介带节奏,说什么契税明年要提高了,赶快买房;有的夫妻为了买二套省契税,还真的去民政局办了离婚。但是,依据《中华人民共和国契税法》第三条,契税税率为3%至5%,具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出,报同级人大常委会决定,并报全国人大常委会和国务院备案。也就是说各个地方可以因城施策,根据当地情况来自行减征契税率。一般来说,地方执行的契税税率基本上都是打过折的。

三、明确了作为计税依据的成交价格的具体内容

根据《中华人民共和国契税法》第四条第二款,土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

四、个人纳税信息保护。

契税法还增加了税务机关对契税纳税人个人信息予以保密的规定。第十三条第二款规定:“税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供”。

《中华人民共和国契税法》新旧规定对比解析表

《中华人民共和国契税暂行条例》(1997年10月1日)

《中华人民共和国契税法》(2021年9月1日)

对比解析

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

税收法定。《立法法》第八条下列事项只能制定法律:(六)税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度; 

第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:

()国有土地使用权出让;

()土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;

()房屋买卖

()房屋赠与;

()房屋交换

前款第二项土地使用转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移

第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(一)土地使用权出让;

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

(三)房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

非法定继承人受遗赠需要缴纳契税。

补充:《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;(二)以土地、房屋权属抵债;(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

第六条 条例所称土地使用权转让,是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

  条例所称土地使用权出售,是指土地使用者以土地使用权作为交易条件,取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

  条例所称土地使用权赠与,是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

  条例所称土地使用权交换,是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

第七条条例所称房屋买卖,是指房屋所有者将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

  条例所称房屋赠与,是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

  条例所称房屋交换,是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

第三条 契税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部国家税务总局备案。

 

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

一、对于税率的最终确定,新增同级人民代表大会常务委员会决定程序,并向全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。符合立法法的规定:《立法法》第九十八条(二)省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规,报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案;

二、各个地方可以因城施策,根据当地情况来自行减征。 

第四条 契税计税依据

()国有土地使用权出让土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;

()土地使用权赠与房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

()土地使用权交换房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

补充:《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

第四条 契税的计税依据:

(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;(二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

根据条例做出新增改变。

第五条 契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:

应纳税额=计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

 

删除纳税时以人民币为币种的限制。

第六条 有下列情形之一的,减征或者免征契税

()国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征;

()城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征;

()因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;

()财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

 

补充:《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条根据条例第六条的法规,下列项目减征、免征契税:

    (一)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。

    (二)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

    (三)依照我国有关法律法规以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

 

第六条第一款 有下列情形之一的,免征契税:

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

调整为应当免征和可以减征或免征;其中应当减征的包括六种,特别新增(1)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属”的免征情形。通俗的讲是房产证、土地证上,夫妻之间不管是“加名字”、“减名字”、“换名字”或变更共有份额,都不用缴契税。

(2)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属:在我国法律中,“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

第六条第二款 根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

一、国务院可以免征或者减征的情形为一种,需报全国人民代表大会常务委员会备案。

二、省、自治区、直辖市可以免征或者减征的情形改为两种,需由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

第七条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的税款。

第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,当缴纳已经免征、减征的税款。

纳税若,人改变有关土地、房屋的用途,追缴全部已经免征、减征的税款纳税义务自始存在。

补充:《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十七条纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的,其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

第八条 契税纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同

性质凭证的当日。

 


补充:《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十八条条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证,是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

第十九条条例所称有关资料,是指土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。

第十条 纳税人办理纳税事宜后,契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证

第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

纳税人未出具契税完税凭证的,土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

新增。

第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

程序完善。


第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。

新增

第十二条 第二款土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税。

第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。

新增税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息的保护义务。

第十三条 契税的征收管理,依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。

第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

税收法定。

 

第十四条 财政部根据本条例制定细则。

第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。


第十五条 本条例自1997101日起施行。195043中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》同时废止。


删除


第十六条 本法自202191日起施行。199777日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。